Investir en nue-propriété est une stratégie efficace pour devenir propriétaire d'un bien immobilier. Vous achetez le bien à un prix réduit d’environ 40 % et vous accordez l’usage à un tiers (bailleur institutionnel ou privé) pendant une durée définie contractuellement. À la fin de cette période, vous devenez automatiquement plein propriétaire. C'est une opportunité d'investir dans l'immobilier à un prix abordable, à long terme, sans avoir de contrainte de gestion.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété divise les deux aspects de la pleine propriété, la nue-propriété et l'usufruit, pour une période spécifiée. Ainsi :
- Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut pas l'utiliser pendant un temps déterminé selon le contrat.
- L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien. Il s'occupe de la gestion locative, perçoit les revenus et prend en charge les charges de copropriétés, les taxes et les travaux d'entretien.
Comment cela fonctionne ?
- L'investisseur acquiert la propriété d'un bien à un prix considérablement réduit (généralement environ 60 % du prix en pleine propriété).- En échange, il transfère son droit d'usage à un usufruitier, qui met le bien en location pour une période déterminée, habituellement de 15 à 20 ans. Il s’agit d’un bailleur institutionnel ou privé qui gère le bien, le loue et l’entretien intégralement.
- À la fin de cette période, l'investisseur est pleinement propriétaire, il récupère automatiquement tous ses droits sur son bien, sans frais supplémentaires. Il peut alors l'occuper, le louer ou le vendre.
Les avantages :
- Le prix d’acquisition (30 à 40% inférieur au prix du bien en pleine propriété). Cette décote correspond au montant des loyers nets générés par le logement pendant la durée du démembrement.
- Un investissement sécurisé et sans contrainte de gestion (pas de charges de copropriété, ni taxe foncière). Le bailleur assure l’entretien du bien, perçoit les loyers et prend en charge la totalité des travaux (hors gros travaux type changement des couvertures…)
- Une déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social.- Aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur (pas d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière).
- L’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).- Le cadre fiscal est avantageux lors d’une donation ou d’une succession car la valeur du bien est calculée seulement sur la valeur de la nue-propriété.
A qui cet s’adresse ce type d’investissement ?
- Moins de 40 ans pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans contrainte de gestion ni alea locatif et qui ne génère pas de fiscalité supplémentaire.
- De 40 à 55 ans pour préparer sa retraite afin de disposer le moment venu d'un bien en pleine propriété dans le lieu de son choix pour y vivre ou le louer.
- Au-delà de 55 ans pour transmettre son patrimoine (en plaçant des fonds disponibles avec une fiscalité avantageuse).
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